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新2网址18luck,楼市库存的压力大吗

[ 发布日期:2020-01-09 14:16:01] 浏览人数: 988

新2网址18luck,楼市库存的压力大吗

新2网址18luck,来源:理财周刊

库存压力未增大

最近一段时间市场虽然较为冷清,但库存压力尚在可承受范围之内,并未明显增大。这是易居研究院通过对上海、天津、南京、苏州、杭州、郑州、重庆、无锡、湖州和三亚等10个城市的商品住宅市场的供求关系以及库存情况进行了分析之后得出的结论。

数据显示,2019年10月,10城住宅新开工面积为1462万平方米,环比下降0.6%,同比下降4.0%。跟踪监测结果显示,自2019年3月以来,新开工面积开始震荡下行,这反映开发商存在调低对短期市场的预期意向。

就需求表现来看,近期变化也并不明显。数据显示,2019年10月,10城住宅销售面积为1465万平方米,环比下降0.6%,同比增长1.1%,变化不大。另有数据显示,其从2017年10月开始一直维持在1450万平方米左右的水平。

从当前销售情况来看,目前供需达到基本平衡状态。数据显示,10月,10城供求比为1.02,环比上升0.6%,同比上升7.4%,供略大于求。据了解,10个城市均为基本面较强的城市,除非销售面积超预期下滑,否则其供求水平不会恶化,预计未来3个季度也将基本保持平衡。具体到城市来看,预计明年上半年,南京和郑州供求比将存在上行的压力,并且处于供大于求的状态;杭州、天津和湖州虽然供求比预计不会继续上行,但也将处于供大于求的状态,需要注意市场回调压力。

为了能够直观说明未来楼市变化趋势,还需要引进一个指标,即库存去化周期,而这与最近一段时间的销售均值有关。因此,为便于估算去化周期,先假设未来3个季度销售面积保持10月前后的平均水平不变。

基于这样的假设,10月,10城商品住宅潜在库存为25398万平方米,假设未来3个季度销售量保持10月前后的销售水平不变情况下,则去化周期为17.3个月。与过去一段时间相比,10城的库存水平以及去化周期仍处于相对低位,不存在较大的去化压力

由于目前新开工面积未见明显增加,因此未来一年内库存压力也不会上升。数据显示,2019年10月,10城住宅新开工面积为1462万平方米,环比下降0.6%,同比下降4.0%。考虑到现阶段开工项目到上市,至少需要一年时间,故据此可以初步判断,短期内库存确实难以快速上行。

房贷利率有望下行

连续上行的房贷利率,有可能在明年年初逆转并进入下行通道中。

据了解,全国首套房贷平均利率不仅与市场利率有关,也受房地产调控政策影响,今年二季度以来,部分城市收紧了调控政策,6月以来全国首套房贷平均利率已连续6个月小幅上升。

据融360大数据研究院监测数据显示,2019年11月全国首套房贷款平均利率为5.53%,相当于相应期限lpr水平加点68bp,环比微升0.01个百分点,同比下降0.18个百分点,已连续6个月小幅上升。

但有迹象表明,房贷利率上涨潮持续半年后,不管是从上涨城市数量、银行数量,还是从房贷利率涨幅上看,绝大部分城市的房贷利率在11月份趋于稳定。监测结果显示,2019年11月份,11个城市首套房贷款利率维持上个月水平,房贷利率上涨的城市数量则相应减少,且仅有5个城市的环比涨幅在5个基点以上。银行方面,35个城市533家银行分(支)行中,除停贷银行外,385家银行分(支)行的首套房贷款利率都维持在前一个月的水平,比前一个月增加了178家,占全部银行数量的72.23%;73家银行首套房贷款利率环比上升,比前一个月减少了165家。

而与此同时,5年期以上lpr报价的下调,则有可能会推动房贷利率下行。11月20日,5年期以上lpr报价下调5个基点至4.8%,是lpr改革后的首次下调。易居研究院研究员沈昕预测认为,临近年末,部分热门城市的部分银行房贷额度紧张,停贷银行的数量进一步增加,预计12月全国首套房贷平均利率将基本保持平稳,但从明年年初开始房贷利率有可能会小幅下行。

未来或将保持稳定

对于未来市场走势,在房贷利率下行的前提下,购买力得以有序释放,市场大概率保持稳定态势。

展望未来,10城商品住宅新开工面积同比增速已经于2019年8月转负,销售面积同比增速即将转负并已经处于震荡下行趋势,但下行速度目前慢于新开工面积同比变化速度。

2019年10月,三亚、天津、南京、苏州、郑州、湖州、杭州、重庆、无锡和上海的新开工未售库存去化周期分别为44.1、39.8、22.2、21.2、20.2、13.8、13.6、11.2、11.1和10.4个月。其中,仅三亚和天津两个城市面临较大去化压力,其他城市压力在可承受范围之内甚至不存在压力,比如上海仅10.4个月,完全不存在去库存压力。

需要特殊说明的是,三亚的商品住宅去化周期最长,但库存面积为10城中最低,主要原因是其销售量很小。而天津去化周期很长,同时库存量也很大,因此目前天津的房地产市场非常的萎靡。

就供求关系变化来看,在房贷利率可能下行的前提下,仍然保持现有成交水平并非难事,因此在明年年初供需关系不会出现变化,而在开工面积未见明显上升的前提下,库存压力也不会上升。综上所述,目前10城的商品住宅的供给压力以及库存压力并不大,预计未来3个季度也难以明显增大。因此,在不考虑其他因素的情况下,预计未来3个季度10城房价整体上的调整压力也不会很大,从而保持稳定发展态势。

不过,也有个别城市要提防库存上升而形成的压力。易居研究院预测,在明年上半年,南京和郑州供求比将存在上行的压力,并且处于供大于求的状态;杭州、天津和湖州虽然供求比预计不会继续上行,但当地市场低迷状态若没有明显改善,也将处于供大于求的状态。

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